亚太地区最大物流地产运营商重新申请港交所主板上市

据港交所9月12日披露，早前将上市计划搁置的亚太地区最大物流地产运营商ESR Cayman向港交所再次递交上市申请，联席保荐人为德意志银行和中信里昂证券。据悉，该股原本预计6月20日在港交所挂牌上市，计划发行5.6亿股，招股在16.2港元至17.4港元之间，拟最高募资98亿港元。

公司简介：ESR持有资产负债表的物流物业组合，并管理诸多基金及投资公司，于亚太区投资处于物业生命週期不同阶段的物流物业。ESR Cayman在亚太区为新经济建设物流基础设施，致力于为租户提供现代一流的物流设施及解决方案。

ESR单一最大股东为华平，持有约38%的股份。其他主要股东包括京东（JD.US）旗下京东物流，持股比例大约8%。另外，韩国第三大财阀SK也有控股。

于2019年6月30日，公司管理30家由第三方出资的私人投资公司，总股本承诺超过63亿美元，亦管理两只于新交所上市的不动产投资信托基金，总账面估值约为29亿美元。

截至2019年6月30日，资产管理规模约为202亿美元（其中27亿美元来自资产负债表），包括建筑面积约8.5百万平方米的已竣工物业、建筑面积约4.4 百万平方米的在建物业（我们预期于未来两至五年内竣工，其规模预期将占我们当前已竣工物业建筑面积一半以上）及建筑面积约2.4百万平方米的留作日后发展的待施工土地，建筑面积合共超过15.3百万平方米。

业务模式：ESR凭藉自身的实力物色、设计、建设、租赁及管理投资组合资产。利用自有资金以及横跨各级别风险与流动性等级的汇集资金及投资公司来扩大其业务规模。亦在有发展前景的市场，以自有资产负债表收购私募及公开平台以迅速扩大业务规模。

公司按产品及服务组织业务部门，有以下3个可呈报经营分部：发展——我们通过发展、建设及销售计入自有资产负债表的已竣工物业赚取发展利润；基金管理——我们通过所管理的基金及投资公司，代表资本合伙人管理相关资产， 从而赚取手续费收入；投资——截至2019年6月30日，公司持有或管理：8.5百万平方米已竣工的建筑面积；4.4百 万平方米在建中建筑面积；及约2.4百万平方米留作日后发展土地的建筑面积。截至2019年6月30日，按建筑面积计算，71.5%的投资组合资产由我们所管理的基金及投资公司持有， 而其余资产则由公司资产负债表持有。

众多需要物流配送设施的大中型跨国及国内租户，包括电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、制造商、冷链物流供应商及其他租户。第三方物流 供应商为各行业的终端用户提供服务，包括电子商务、电子产品、快消品、零售及快餐连锁、一般物流服务、汽车及配件、医药、医疗设备及器械行业。

行业地位：根据仲量联行报告，按建筑面积及按投资组合资产价值计算，我们是专注亚太区的最大物流地产平台，而按2019年7月1日至2020年12月31日的建筑面积计，我们亦拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

我们发展及管理现代物流设施，以满足亚太区电子商务公司、第三方物流供应商、实体零售商、生产商、冷链物流供应商及其他各方因应物流基础设施随着现代经济发展而产生的需求。公司仅专注亚太区，根据仲量联行报告，于2018年，亚太区人口超过36亿（占全球人口约50%），GDP超过28.6万亿美元（占全球GDP超过33%）。公司目前在中国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度营运。于2018年， 该等市场占亚太区GDP将近90%。

主要财务数据：根据公司最新上传的上市申请文件显示，截至2019年6月30日止六个月，公司取得收益1.56亿美元，母公司拥有人应占溢利为7595万美元，按年增加22.91%；而经调整纯利录得939.1万美元，按年骤减76.45%。

募资用途：公司此次重新上市集资规模暂未可知，集资用途仍然是偿还2016年11月发行的韩亚票据及赎回2016年12月发行而为兑换为普通股的C类优先股；以及用于开发公司资产负债表内的物流物业及对所管理基金及投资公司的共同投资。

另外，该公司还存在以下潜在风险因素：公司业务集中在亚太区，或会受到区域及全球经济和政治局势发展的影响；亚太区电子商务及第三方物流行业不断增长的需求及该需求会否于亚太区持续增长对其业务的影响；公司在亚太区经营跨国业务的时间相对较短，因而面对复杂且可能难以解决的营运风险；公司的业务竞争非常激烈；投资组合资产的投资回报或会受到投资组合资产的收入及价值波动与其他因素不利影响；公司列入资产负债表物业和所管理基金及投资公司持有的物业重估或会影响其盈利能力等。

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