1.1.1　物流行业运行状况

　　2020年一季度，新冠肺炎疫情对宏观经济和物流运行影响较大，社会物流总需求负增长，社会物流总费用明显回落。2月底、3月份以来，随着疫情控制和多项应对措施持续推进，全国复工复产有所好转，物流需求降幅收窄，民生保障和消费领域需求保持增长，物流景气指数回升，物流运行呈现复苏势头。

　　一、物流运行总体回落，3月份有所改善，物流景气进一步回升

　　2020年一季度，全国社会物流总额56.0万亿元，按可比价格计算，同比下降7.5%，与1-2月相比，降幅收窄4.3个百分点。物流市场规模降幅亦有所收窄，一季度物流业总收入为1.9万亿元，同比下降12.1%。

图表　2019-2020年社会物流总额及增长情况

数据来源：中国物流与采购联合会

　　2020年3月份，随着疫情防控成效不断显现，复工复产加快推进，物流需求降幅收窄，物流活跃度回升明显，整体呈现改善趋势，3月份中国物流业景气指数为51.5%，比上月大幅回升25.3个百分点。

　　二、需求结构继续调整，医疗健康和消费物流需求持续增长

　　从结构看，需求结构持续调整，进口物流需求平稳增长，与民生相关的医药医疗、消费物流需求良好。

　　农业生产和医药医疗等保障类需求保持稳定。疫情期间，各地加大对农资的生产、采购和调配，确保生产农资满足春耕需要，农产品物流总需求基本稳定，其中一季度种植业物流需求增长3.5%。同时，医疗防疫、生活必需品等需求较快增长，3月份医药行业物流需求同比增长10.4%，食品制造增长5.7%。

　　生活消费物流需求趋于好转。2020年一季度，单位与居民物品物流总额由1-2月的下降2.2%转为增长1.0%。新型消费物流需求加快发展，互联网销售逆势增长，全国实物商品网上零售额同比增长5.9%，增速比1-2月份加快2.9个百分点，通过互联网销售的吃类和用类商品同比分别增长32.7%和10.0%。3月份，全国快递企业业务量同比增长23%。

　　进口物流表现较好。随着工业生产和居民生活逐步恢复，市场潜力释放推动进口物流需求增长。2020年一季度，我国货物进口物流量增长5.0%，连续两月保持稳定增长。从品类看，一方面在肉类等进口增长带动下，消费品类进口增长13%。其中猪肉进口量增加1.7倍，牛肉进口量增加64.9%；另一方面，部分大宗原材料的进口保持增长，如进口铁矿砂2.6亿吨，增长1.3%，进口原油1.3亿吨，增长5%，进口煤9577.8万吨，增长28.4%。

　　工业品物流需求有待恢复。受疫情影响，2020年一季度工业品物流总额同比下降8.4%，降幅比1-2月有所收窄。

　　三、社会物流成本同比下降

　　多种因素作用下，2020年一季度社会物流总费用同比下降12%。究其原因，一方面是，疫情对实体经济特别是工业经济影响较大，物流业务量下降明显。另一方面，政府和相关企业积极作为，多部门出台措施形成合力，降低费用负担。高速公路免收通行费，降低运输成本，提高通行效率，政府定价的货物港务费和港口设施保安费收费标准分别降低20%，对铁路保价、集装箱延期使用、货车滞留等部分铁路货运杂费，实施阶段性减半核收，各地也对中小企业采取多渠道资金纾困措施。此外，现代供应链创新与应用在物流领域加快提速，也有助于社会物流费用的下降。

　　1.1.2　物流地产市场发展规模

　　过去十年，伴随我国经济腾飞，国内物流业快速发展，物流仓储设施建设持续推进。据中国仓储协会统计，截止2018年，我国拥有物流园数量达到1638个，2015到2018年复合增长率达10.6%。截止2018年，全国营业性通用仓库面积达到10.6亿平米，同比增速2.1%。

图表　2012-2019年全国营业性通用仓库面积

数据来源：中国仓储与配送协会

　　虽然目前我国仓储建设面积总量很高，但是从人均水平来看，截止2018年我国人均物流地产空间仅为0.7平米/人，显著低于日本（4平米/人）和美国（3.7平米/人），而且我国电子商务发展水平相比日本、美国来说并不落后，所以对于物流仓储的需求也应与其相当，所以我国的仓储建设还是有很大的发展空间。

图表　主要国家人均物流地产面积对比

数据来源：wind

　　1.1.3　物流地产市场布局机会

　　2020年新冠肺炎疫情期间，大部分年轻人甚至有部分中老年人为了避免出门与人接触，都通过线上购物来完成蔬菜生鲜以及生活用品的采购，这使得物流行业成为了疫情来临后最为“忙碌”的行业之一。不过，对于物流地产而言，疫情的到来不仅意味着连接各方的责任，它也和其他行业一样，在一定程度上受到了来自疫情冲击的影响。

　　虽然中国物流地产市场受到了来自疫情的一定影响，但相比酒店、零售地产、办公楼等其它物业类型，物流地产显示出了极强的韧性和抗风险的能力。一方面，存量物流地产的租金整体依然表现出良好的稳定现金流态势，另一方面，虽然疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏，但大部分新增租赁只是有所延迟，并未取消。不过在疫情影响下，短期内的市场不确定性会导致部分零售业，制造业及第三方物流的决策产生延迟，预计对部分新增项目以及预租项目的招租产生不利影响。

　　同时，疫情的到来也从侧面体现出了高标库的优势，疫情后的升级需求有望得以加速。在需求方面，传统零售品牌全渠道将进一步打开，生鲜电商等新兴需求也将实现提速，这些无疑会利好市场的未来发展。同时，在新增供应方面，不同城市呈现不同的格局，这导致城市层面的供求关系存在一定分化，也导致了租金走势有所差异。不过，对于着眼长期的投资者而言，区域一体化或将带来更多城市机会。在投资方面，虽然宏观经济的不确定性继续增加，但租赁市场的韧性使得投资者对高标库市场依然保持乐观态度，更多的长线资金正在寻找不同进入方式，伺机进行布局。

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