据2018年7月物流与采购联合会的统计数据显示，目前规划、在建及运营的物流园区已达1.6万余家。虽然建设速度快、总量规模大，但许多物流园区的质量却不尽如人意。一些物流园区或因建设动机不纯（以土地投机为目的盲目投建）。
或因前期规划不足、功能定位不清晰，其建设与运营模式都背离了企业的实际需求，企业入驻后得不到有效的服务，经营效益并未得到提升。
在建园区70%为仓储类园区，15%为公路港型园区，10%为综合类园区。
进驻园区的企业以批发商贸类企业居多，占比68%、快递快运电商类企业占比52%，其中物流类a级企业较多，说明商贸类涉及的保险金融与信息平台较为困难；本身运营以实际运营业务为基干。
园区进驻企业类型
全国的园区建设高潮在2019年告一段落，即得利益驱使物流人很难拿到物流用地， 用地价格低，没有形象，带不来税收、使得政府对指标越卡越紧。
增量不足就必须对存量进行整治运营，对处在转型升级节点的物流园区，运营者可从以下方向着手。
新的运营公司将如雨后春笋（聚盟、易代储、际链、迷你仓、去哪存.......） 业态迭代层出不穷，在2019还会给我们带来模式上的惊喜！
1、从按“平方米”营收到按“服务”营收
目前，国内能够实现综合性运营的物流园区并不多，很多园区商业模式较为单一，相关基础配套设施不到位，园区运营模式仅停留在初级阶段。
初级的物流园区往往采取粗放式经营，按“平方米”将场地租赁给物流企业，主要收入来源为仓库和办公楼租金。成熟的物流园区则根据入驻企业的需求，提供综合性的物流服务，如仓储管理、运输配送、信息服务、金融服务及其它增值服务，实现多业态营收。
成熟的物流园区通过提供综合服务，实现多业态营收
从单一功能园区向多功能园区转变，完善相关配套设施及服务，不断提升园区综合运营能力，是物流园区服务升级的基本方向。
收入占比：在整个园区收入中，如何降低租金收入占比，是未来园区发展的核心；评价一个园区的收入结构，是园区是否能够走出当地的核心。
园区综合化：普洛斯贵阳马上到综合物流园
在一个园区同时纳入停车场、信息大厅、汽配分割仓、汽配市场、信息部、零担专线区、司机宿舍、二手车交易市场，这对于综合性园区是一种挑战，但这种挑战在贵阳马上到显然是成功的。
这对于项目的前期尽职调查、综合定位、多头谈判技巧，综合管理能力都是一种提升和尝试。
2019是物流地产业必将从简单出租业务想多元化业务迈进，从龙头企业普洛斯投资易代储、际链等周边企业的动作就能看出，普洛斯在库容面积的饱和会使得行业产生出众多的改良版本，不在局限于高标仓的建设应该是共识。
2、从“简单聚合”到“共享平台”
物流园区的本质，是发挥集群效应，实现物流资源的优化配置与高效共享。如果物流园区内的企业都各自为阵、互不关联，那么物流园区不过是一个简单的仓库聚集区，并没有发挥其作为平台的巨大价值。
最近卡行、满帮等连锁物流园区及平台的潜动作，佐证了基于物流园区的核心资源既物流公司与高度信任的客情关系，开展行业聚合服务、金融服务、合同物流服务（现在市场上的流行叫法是“无车承运人”）。
行业聚合服务包含油品服务、ETC票据分理服务、个体工商户注册及税务代理服务。行业聚合服务主要是解决物流园区内物流公司财税合规性及降低物流公司运营成本，通过聚合服务过程中的交易流、票据流、资金流，形成物流公司独有的企业数据资产。
金融服务既通过物流企业数据资产设计“场地租金贷”、加油贷、经营贷以及基于合同物流的保理产品等金融服务产品。
试想，当园区内企业出现暂时闲置的仓库、设备、车辆、人员时，这些资源是否可以共享，以实现最大化利用？各企业的货源信息、任务信息，是否可以互通，以合作促成规模更大的业务？而这些信息数据的互通共享，都需要园区信息平台来实现。
目前，不少物流园区已经开始重视园区的信息化建设，将整个园区的仓储资源、车辆资源、设备资源、人力资源等各类数据打通，从物业管理、仓储管理到物流信息匹配、车辆管理、财务结算系统，构建园区信息共享平台，以全面提升园区管理水平，提升资源调度效率。
聚合小微资源在公路港型园区是最易实现的业务特征。
贵阳宝湾四面通园区
从面积平方米收入向流量管理收入转变。
参照百货商场的运营模式，按收入提成模式已成为主流，共同的利益使得宣传管理与业主利益捆绑在一起。
那么按流量收费的模式在公路港类园区已成为试点的模式，新的模式有效解决了零担物流行业的五大痛点。
一站式发货：线上平台聚集了所有方向的物流公司，不管货发往哪里，都能一站式发货，省时又方便。
价格透明：采取线上集中报价的交易模式，运价高度透明，挤压价格虚高。
运价便宜：实现批量经营，减少中间环节，降低单位成本，最终降低运价。
资金安全：所有交易现支现付，平台担保交易，资金安全有保障。
称量准确：物流园统一称量，系统自动计价收费，无误差、明白消费。
园区综合化：长远共配中心
长远是覆盖湖南，贵州，云南的公铁联运企业，从城际联盟的角度建设了一套有益的运营模式。长途到货场免租金，免使用操作费，贵州省全网覆盖，卡航班车，可视化管理。
2019年的聚盟也采用了这种运营模式，园区给专线提供更多的服务，增加网点的收货面，管理园区，同一品牌，这是从简单聚合到共享资源的一种大胆尝试。
把分散的资源有效聚合起来，共同构筑物流园区的生态圈，让物流园区真正发挥共享平台效应，使入驻企业实现资源共享、降本增效，是物流园区服务升级的关键所在。
3、从“同质化”到“个性化”
如今，社会化分工加速了园区的专业细化，比如，随着生鲜食品市场逐渐升温，重资产、高标准的冷链物流园区成为新兴需求。而线上零售的持续蓬勃发展，则催生了以订单快速响应为主要需求的电商物流园区。此外还有快递园区、医药园区等，专业化物流园区市场大有可为。
例如重资产、高标准的冷链物流园区。
然而，目前大多数物流园区却依旧陷在“同质化”的泥潭，对于园区功能没有准确定位，满足不了企业的个性化需求。
细分客户群，精益化运作，采取差异化发展战略，既是顺应社会化分工趋势的明智之举，也是在同质化竞争中脱颖而出的制胜之道。物流园区运营者应根据园区的地理位置、区域经济环境及市场需求，挖掘自身优势，走出“个性化”道路。
不深入业务本身、个性化难以实施
在个性化园区，需要前期大量的调研论证过程，对于市场上主流基金投资的园区而言，追求速度和回报率，就很难沉下心对专业市场进行论证和调研，加之本身买卖的频繁，追求通用性，就使得专业园区稀缺。
精耕细作
物流园区的成长已经到了关键的转型窗口期，物流地产的布局阶段已经落下帷幕，在所有的一线城市，以上物流地产商的格局已尘埃落定，那么2019年下一步物流地产的趋势将会是精耕细作。
与国外成熟的物流体系相比，国内物流地产开发呈现点状布局，远未形成一定规模的物流地产网络。由于投资管理方式的不稳定性，不同企业进入行业的侧重点也不同，不同程度会影响开发运营。
开发商们只有将物流地产、物流市场与物流运作紧密结合，做好需求市场的调研与分析，将市场细分，才能了解整个市场，实现有效运作。
物流园区建设资金投入大、回报周期长，要想在有限的土地上获取更大的价值，就要避免陷入低价竞争的恶性循环，以企业需求为导向，不断进行园区服务升级，构建一个商业模式多样化、共享资源平台化、服务功能个性化的物流园区，帮助入驻企业降低物流成本，提升物流运作效率，最终实现共赢。
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